「不動産登記」の記事一覧

抵当権抹消登記する前に代表者が変更したとき

住宅ローンを完済すると、借入先の金融機関などから抵当権抹消登記のための必要書類が交付されます。この書類の中には、登記原因証明情報(抵当権解除証書)、抵当権設定契約書、資格証明書(代表者事項証明書)、委任状などが含まれてい・・・

千葉司法書士会「相続登記はお済みですか月間」

当事務所への相続登記の無料相談を希望される場合には、事前にご予約のうえ事務所までお越しくださいますようお願いいたします。

相続人に国籍を喪失した元日本人がいる場合の相続登記

日本人が外国籍を取得した場合には、日本国籍を失います。たとえば、アメリカ市民権を得てアメリカ国籍になったときには、日本国籍を喪失するわけです。 国籍法第10条 日本国民は、自己の志望によつて外国の国籍を取得したときは、日・・・

共同抵当権の抹消(所有者が異なる場合)

同一の債権を担保する抵当権が設定されていますが、甲不動産はA所有、乙不動産はB所有と所有者が異なります。この場合でも、登記の目的、抹消原因およびその日付が同一であれば、1件の申請により抹消登記をすることができます。ただし、この抹消登記申請は、A・Bがともに申請人となる必要があります。

混同を原因とする条件付所有権移転仮登記抹消

農地法5条の許可を条件として仮登記をした後、仮登記の本登記をすることなく、新たに所有権移転登記をしました。この時点で、仮登記(条件付所有権移転仮登記)を抹消しないまま、さらに売買による所有権移転登記がされています。

ご依頼の流れ(抵当権抹消登記の場合)

当事務所に抵当権抹消登記をご依頼いただく場合の手続きの流れは次のとおりです。事務所での手続きは最長でも30分程度で済みます。その後の、手続きは司法書士にすべてお任せいただけますので、登記完了をお待ちいただくのみです。

抵当権変更の登記(相続を原因とする債務者変更)

遺産分割においては、相続人の1人が遺産を取得する代わりに、債務も全額を引き継ぐとする内容の協議がおこなわれることもあります。債権者からの承諾を得ることができれば、他の相続人は債務の負担を免れます。また、被相続人が債務者となっている抵当権について、相続を原因として抵当権の債務者を変更することができます。

所有権更正登記とは

所有権更正登記の登記事項証明書(登記簿謄本)

所有権更正登記とは、所有権についての登記の一部が、当初から実体と食い違っていた場合に、その登記を実体に合致させるためにおこなう登記です。そして、更正登記の前後を通じて、形式的に登記の同一性が認められなければなりません。

被相続人の最後の住所が登記簿と違う場合(住所変更の要否)

相続登記においては、被相続人の最終住所と登記簿上の住所が異なるときでも、所有権登記名義人住所変更登記をおこなう必要はありません。ただし、被相続人がその不動産の所有者であることを証明するために、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されている住所と、被相続人の最後の住所とのつながりが分かる除住民票(または、戸籍・除籍・改製原戸籍の附票)を提出することになります。

相続人による所有権保存登記

建物を新築したときは、1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。この表題登記の際に、所有者の氏名および住所が登記されます。その後、上記の所有者(表題部所有者)により所有権保存登記をおこないますが、未登記のまま表題部所有者が死亡しているときには、相続人により所有権保存登記がおこなえるということです。

相続分の譲渡と相続登記

相続分の譲渡

相続が開始することにより、各共同相続人は、相続財産に対して、その相続分に応じて持分を有します。そして、遺産分割協議前であれば、各共同相続人はその有する持分を、他の共同相続人(または、第三者)に譲渡することができます。遺産分割協議の結果、Cが不動産を取得することとなった場合、 直接C名義の相続登記ができます。

共同相続登記後に、遺産分割協議が成立した場合の登記

遺産分割協議が成立する前に、法定相続分の割合による共同相続登記がされていた場合はどうなるでしょうか。この場合、共同相続登記を抹消するのでは無く、遺産分割により所有権を取得した相続人を登記権利者、その他の相続人を登記義務者として、共同申請による所有権(持分)移転登記をします。

相続人による建物滅失の登記

建物を取り壊した時には、建物滅失の登記をしなければなりません。この建物滅失の登記は、被相続人が所有権の登記名義人となっている場合には、相続人中の1人から申請をすることができます。

抵当権抹消と相続登記

被相続人の所有不動産に抵当権が設定されていて、その抵当権を抹消しようとする際には、誰が抵当権抹消登記の登記権利者となって手続きをするのでしょうか。債務の完済により抵当権が消滅したのが、相続開始の前後どちらであるかに分けて考える必要があります。まず、相続開始後にローンを完済し、抵当権が消滅した場合、抵当権抹消登記をするためには事前に相続登記をする必要があります。

相続登記で事前に住所変更登記をすべきとき

登記事項証明書(相続登記、住所変更登記)

登記簿に記載されているのは、住所と氏名だけです。この両方が一致した場合のみ、新たに登記名義人となった人が、既存の共有者と同一人物であると判断されます。したがって、松戸市松戸の千葉花子と、松戸市五香の千葉花子は同一人物であるとはみなされないので、共有者として登記されたわけです。そのため、共有者が不動産を相続することとなった場合には、相続登記をする前に、住所変更登記(所有権登記名義人住所変更)をおこなっておくべきなのです。

数次相続開始の場合での、中間の相続人のための相続登記

数次相続の相続関係説明図

遺産分割協議の当事者が死亡したとしても、その協議の効力が失われることはありません。また、遺産分割協議書に付ける印鑑証明書に期限はありませんから、すでにある遺産分割協議書(および印鑑証明書)により、相続登記が可能であるわけです。この場合の相続登記では、死者名義への所有権移転登記を行うことになります。そのような登記が出来ることについては、次の質疑応答があります。

遺産分割協議書への押印後、死亡した相続人がいる場合の相続登記

遺産分割協議後に死亡した相続人の印鑑証明書を提出できない場合

遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印したものの、印鑑証明書を取得しないでいるうちに、相続人が死亡してしまったとします。この場合、死亡した相続人の印鑑証明書を添付するのは不可能となりますが、その遺産分割協議書を添付して相続登記をすることはできるのでしょうか。

相続登記における被相続人の住所について

戸籍と登記事項証明書の記載事項

戸籍謄本には氏名、生年月日と本籍が記載されていますが、住所の記録はありません。一方、登記事項証明書には、所有者を特定するための住所と氏名が記録されているのみです。つまり、戸籍謄本と登記事項証明書の記載事項で一致しているのは氏名のみであり、氏名が一致するという事実だけでは、戸籍謄本に記載されている人と、登記事項証明書に記載されている人が同一人物だとの証明にはなりません。

遺産分割調停と相続登記

遺産分割調停において、相続人である当事者全員の合意が成立すると、調停調書が作成されます。遺産分割調停で不動産を取得することとなった相続人は、他の相続人の協力を必要とすることなく単独で相続による所有権移転登記をすることができます。この場合、相続関係証明書としての、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍(除籍、改製原戸籍)謄本などは不要です。

相続人中に認知症の方がいる場合の遺産分割協議

遺産分割協議は、相続人全員によりおこなう必要があります。ただし、認知症などにより意思能力(判断能力)が欠けている相続人は、自分自身で遺産分割協議をおこなうことができません。この場合には、その相続人について、家庭裁判所で成年後見人を選任してもらいます(このための手続きが、後見開始審判の申立です)。そして、成年後見人が本人(被後見人)に代わって遺産分割協議に参加します。

このページの先頭へ