「相続登記」の記事一覧

千葉司法書士会「相続登記はお済みですか月間」

当事務所への相続登記の無料相談を希望される場合には、事前にご予約のうえ事務所までお越しくださいますようお願いいたします。

相続人に国籍を喪失した元日本人がいる場合の相続登記

日本人が外国籍を取得した場合には、日本国籍を失います。たとえば、アメリカ市民権を得てアメリカ国籍になったときには、日本国籍を喪失するわけです。 国籍法第10条 日本国民は、自己の志望によつて外国の国籍を取得したときは、日・・・

被相続人の最後の住所が登記簿と違う場合(住所変更の要否)

相続登記においては、被相続人の最終住所と登記簿上の住所が異なるときでも、所有権登記名義人住所変更登記をおこなう必要はありません。ただし、被相続人がその不動産の所有者であることを証明するために、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されている住所と、被相続人の最後の住所とのつながりが分かる除住民票(または、戸籍・除籍・改製原戸籍の附票)を提出することになります。

相続人による所有権保存登記

建物を新築したときは、1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。この表題登記の際に、所有者の氏名および住所が登記されます。その後、上記の所有者(表題部所有者)により所有権保存登記をおこないますが、未登記のまま表題部所有者が死亡しているときには、相続人により所有権保存登記がおこなえるということです。

相続分の譲渡と相続登記

相続分の譲渡

相続が開始することにより、各共同相続人は、相続財産に対して、その相続分に応じて持分を有します。そして、遺産分割協議前であれば、各共同相続人はその有する持分を、他の共同相続人(または、第三者)に譲渡することができます。遺産分割協議の結果、Cが不動産を取得することとなった場合、 直接C名義の相続登記ができます。

共同相続登記後に、遺産分割協議が成立した場合の登記

遺産分割協議が成立する前に、法定相続分の割合による共同相続登記がされていた場合はどうなるでしょうか。この場合、共同相続登記を抹消するのでは無く、遺産分割により所有権を取得した相続人を登記権利者、その他の相続人を登記義務者として、共同申請による所有権(持分)移転登記をします。

相続人による建物滅失の登記

建物を取り壊した時には、建物滅失の登記をしなければなりません。この建物滅失の登記は、被相続人が所有権の登記名義人となっている場合には、相続人中の1人から申請をすることができます。

抵当権抹消と相続登記

被相続人の所有不動産に抵当権が設定されていて、その抵当権を抹消しようとする際には、誰が抵当権抹消登記の登記権利者となって手続きをするのでしょうか。債務の完済により抵当権が消滅したのが、相続開始の前後どちらであるかに分けて考える必要があります。まず、相続開始後にローンを完済し、抵当権が消滅した場合、抵当権抹消登記をするためには事前に相続登記をする必要があります。

相続登記で事前に住所変更登記をすべきとき

登記事項証明書(相続登記、住所変更登記)

登記簿に記載されているのは、住所と氏名だけです。この両方が一致した場合のみ、新たに登記名義人となった人が、既存の共有者と同一人物であると判断されます。したがって、松戸市松戸の千葉花子と、松戸市五香の千葉花子は同一人物であるとはみなされないので、共有者として登記されたわけです。そのため、共有者が不動産を相続することとなった場合には、相続登記をする前に、住所変更登記(所有権登記名義人住所変更)をおこなっておくべきなのです。

数次相続開始の場合での、中間の相続人のための相続登記

数次相続の相続関係説明図

遺産分割協議の当事者が死亡したとしても、その協議の効力が失われることはありません。また、遺産分割協議書に付ける印鑑証明書に期限はありませんから、すでにある遺産分割協議書(および印鑑証明書)により、相続登記が可能であるわけです。この場合の相続登記では、死者名義への所有権移転登記を行うことになります。そのような登記が出来ることについては、次の質疑応答があります。

遺産分割協議書への押印後、死亡した相続人がいる場合の相続登記

遺産分割協議後に死亡した相続人の印鑑証明書を提出できない場合

遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印したものの、印鑑証明書を取得しないでいるうちに、相続人が死亡してしまったとします。この場合、死亡した相続人の印鑑証明書を添付するのは不可能となりますが、その遺産分割協議書を添付して相続登記をすることはできるのでしょうか。

相続登記における被相続人の住所について

戸籍と登記事項証明書の記載事項

戸籍謄本には氏名、生年月日と本籍が記載されていますが、住所の記録はありません。一方、登記事項証明書には、所有者を特定するための住所と氏名が記録されているのみです。つまり、戸籍謄本と登記事項証明書の記載事項で一致しているのは氏名のみであり、氏名が一致するという事実だけでは、戸籍謄本に記載されている人と、登記事項証明書に記載されている人が同一人物だとの証明にはなりません。

遺産分割調停と相続登記

遺産分割調停において、相続人である当事者全員の合意が成立すると、調停調書が作成されます。遺産分割調停で不動産を取得することとなった相続人は、他の相続人の協力を必要とすることなく単独で相続による所有権移転登記をすることができます。この場合、相続関係証明書としての、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍(除籍、改製原戸籍)謄本などは不要です。

相続人中に認知症の方がいる場合の遺産分割協議

遺産分割協議は、相続人全員によりおこなう必要があります。ただし、認知症などにより意思能力(判断能力)が欠けている相続人は、自分自身で遺産分割協議をおこなうことができません。この場合には、その相続人について、家庭裁判所で成年後見人を選任してもらいます(このための手続きが、後見開始審判の申立です)。そして、成年後見人が本人(被後見人)に代わって遺産分割協議に参加します。

相続人が1人なのに遺産分割協議書が必要なとき

相続人が1人の場合、相続登記をするときに遺産分割協議書は必要ないのが通常です。相続人が1人のみなのであれば、その相続人が当然に遺産のすべてを相続します。したがって、遺産分割協議をする余地はありませんから、協議書も不要なのは当然のことです。ところが、相続登記の申請時には相続人が1名のみなのにもかかわらず、遺産分割協議書が必要書類となる場合があります。

土地を換価分割する際の遺産分割協議

遺産分割をする際に、現物分割、代償分割のいずれも困難な場合には、遺産である土地を売却し、その代金を相続人が分割して受け取る方法があります。これが、換価分割(かんかぶんかつ)です。換価分割による場合、遺産分割協議において「土地を売却し、その売却代金から売却に関して要する一切の費用を控除した残額を、法定相続分の割合で分配する」というような取り決めをするわけです。

前妻との間に子供がいる場合の相続手続きの注意点

夫婦が離婚したとしても、子どもの相続権には何ら変わりがありません。たとえば、子どもが未成年のうちに離婚し、母親が親権を持ったとします。この場合であっても、父親が亡くなったときには、その子どもは父親の相続人となります。したがって、再婚後にも子どもがいたとすれば、再婚の前後どちらの子どもも相続人となるわけです。このようなケースで、被相続人自らが生前に何の対策も講じておかなかった場合には、遺産相続手続きをするに際して問題が生じる可能性が高いといえます。

土地・建物の相続手続き(登記申請書・委任状の書式)

被相続人が所有していた不動産(土地、建物、マンション)を相続人の名義に変更するためには、その不動産所在地を管轄する法務局で「相続登記」手続きをします。この相続登記は、不動産という高額な財産の名義書換をおこなうものですから、たいへん厳格な手続きが求められます。そのため、相続登記は不動産登記の専門家である司法書士に依頼するのが通常です。ご相談にお越しいただければ、司法書士が一からご説明しますから事前準備はとくに不要なのですが、ご参考までに手続きの流れを解説します。

相続分の無きことの証明(特別受益証明)

被相続人が所有していた不動産(土地、家、マンションなど)の名義変更をするとき、相続人が2名以上いる場合で、そのうちの1人の名義にするにはどのような方法があるでしょうか。 被相続人が遺言書を作成し、遺言によりその不動産を誰・・・

ウェブサイト更新情報「相続登記のよくある質問」

高島司法書士事務所ウェブサイトの「相続登記のよくある質問」に新たな項目を追加しました。 1.被相続人の最終住所と登記簿上住所が違う場合の、住所変更登記の要否 一つ目は、被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が違う場合です・・・

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