土地、家、マンションなど、不動産を所有されている場合、「権利証」をお持ちのことと思います。権利証は、売買、贈与、相続などにより、不動産の所有権を新たに取得したときに作成されます。

なお、権利証のことをは、正しくは「登記済証」といいます。そこで両方の言葉を合わせ、権利証の表紙には「登記済権利証」と書かれていることが多いようです。

登記済証、権利証とは

まずは、権利証、登記済証の言葉の意味について解説します。

「権利証」というと、土地や家の権利を持っていることを証明する書面のように感じられます。しかし、正式名称が「登記済証」であることからも分かるように、その不動産の所有権を持っていることを証明するための書面ではありません。

あくまでも、所有権に関する登記が済んでいる、つまり、登記済であることを証明する「登記済証」だというわけです。したがって、厳密にいえば権利証を持っているからといって、必ずしもその不動産の所有権を持っていることにはなりません。

ただし、現実には不動産をの所有権を取得していないのに、新たな権利証の交付を受けたという場合、不正な手段により登記申請をしたような特殊なケースに限れます。したがって、通常は権利証を持っていることがイコール、不動産の所有者であると考えて差し支えないでしょう。

そこで、以後は一般に使われている「権利証」の用語を使用します。

登記識別情報の通知とは

平成17年に法律(不動産登記法)が改正されたことで、権利証の制度が廃止され「登記識別情報」の通知に順次切り替わってきました(詳しくは、登記識別情報のページをご覧ください)。

そのため、不動産を取得されたのが平成17年以降の場合には、権利証では無く「登記識別情報通知」を受け取られているかも知れません。登記識別情報通知であっても、かつての権利証と同じように司法書士事務所により表紙を付けられていることが多いので、あまり見た目は変わらないかもしれませんが。

ただし、権利証と大きく異なるのは、登記識別情報通知は所有権の名義人ごとに行われるということです。多くの場合、登記識別情報は紙に出力された通知書により交付されています。よって、不動産を共有していれば、各所有者が登記識別情報通知書を保有しているわけです(権利証の場合は共有であっても1通しか交付されませんでした)。

共有名義の権利証の効力

土地、家など、不動産の所有権を共同で取得した場合には、2人以上の人が共有名義で登記することになります。この場合でも、権利証が複数作成されることは無く、2通の権利証に共有者全員の名義(住所、氏名)が記載されています。

この共有者のうちの1人が亡くなったために、その名義変更(相続登記)をしたとします。すると、新たに権利証の交付(現在では登記識別情報の通知)がなされます。

ここで注意すべきは、新たに作成された権利証(または、登記識別情報)は、あくまでも今回の名義変更で所有権を取得した方のについてのものだということです。

したがって、以前から登記名義人となっていた方の持ち分については、既存の権利証が今後も有効なものです。つまり、新たに作成された権利証(または、登記識別情報)と、既存の権利証を合わせることで、その不動産の全部についての権利証となるのです。

一度作成された権利証は、新たな所有者(共有者)に名義変更されるまで、再発行されることはありません。そこで、いくら古いものであっても登記名義人である限りは、同じ権利証が有効なものであり続けるのです。