抵当権抹消と相続登記

被相続人の所有不動産に抵当権が設定されていて、その抵当権を抹消しようとする際には、誰が抵当権抹消登記の登記権利者となって手続きをするのでしょうか。債務の完済により抵当権が消滅したのが、相続開始の前後どちらであるかに分けて考える必要があります。

相続開始後に抵当権が消滅した場合

相続開始後にローンを完済した場合、抵当権抹消登記をするためには事前に相続登記をする必要があります。

たとえば、住宅ローンの債務者が完済前に亡くなられたとき、団信(団体信用生命保険)に入っていれば、保険金により住宅ローンが完済されます。

この場合、ローン完済は相続の開始後ですから、抵当権抹消登記をするに当たっての登記権利者は相続人です。そこで、下記のようにまずは相続人の名義に変更してから、抵当権抹消登記をすることになります。

1件目 相続登記(被相続人から相続人に対する所有権移転登記)
2件目 抵当権抹消登記(登記権利者は1件目の登記により所有者となった相続人)

相続開始前に抵当権が消滅した場合

被相続人が生前に債務を完済したが、抵当権抹消登記をしないでいるうちに亡くなっているときには、被相続人名義のまま抵当権抹消登記をすることも可能です。この場合、相続人中の1人が登記権利者として抵当権抹消登記をします。登記をする際は、相続開始の事実を証する被相続人の戸籍(除籍)謄本と、登記申請人となる相続人の戸籍謄本を添付します。

上記のとおり、相続登記をせずに抵当権抹消登記のみをすることも可能なので、遺産分割協議に時間がかかるような場合に、抵当権抹消登記だけを済ませておくこともできます。

けれども、相続による所有権移転登記をした後に、抵当権抹消登記をするのであれば、相続登記をすることで登記名義人となった相続人が、登記権利者となって登記申請をおこなえます。よって、わざわざ被相続人名義のまま抵当権抹消登記をおこなわずとも、相続登記と抵当権抹消登記を続けて(連件)で申請すれば良いことになります。

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