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所有権更正登記とは

所有権更正登記の登記事項証明書(登記簿謄本)

所有権更正登記とは、所有権についての登記の一部が、当初から実体と食い違っていた場合に、その登記を実体に合致させるためにおこなう登記です。そして、更正登記の前後を通じて、形式的に登記の同一性が認められなければなりません。

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被相続人の最後の住所が登記簿と違う場合(住所変更の要否)

相続登記においては、被相続人の最終住所と登記簿上の住所が異なるときでも、所有権登記名義人住所変更登記をおこなう必要はありません。ただし、被相続人がその不動産の所有者であることを証明するために、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されている住所と、被相続人の最後の住所とのつながりが分かる除住民票(または、戸籍・除籍・改製原戸籍の附票)を提出することになります。

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相続放棄をする順位

相続放棄する順位

相続棄をすることができるのは相続人だけです。したがって、相続放棄することが100%確実であったとしても、先順位者である相続人がいる間は相続放棄をすることができません。つまり、被相続人の子と同時に、父母も相続放棄の申述をしてしまうというわけにはいかないのです。

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相続財産の処分と保存行為(相続放棄できるのか)

相続問題のQ&A

母が亡くなった後、被相続人である母名義の銀行預金を解約し、解約金を母の入院費の支払や葬儀費用の一部に充てました。こうした行為は、相続財産の処分にあたるとされ、その後に相続放棄をすることはできないのでしょうか。

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相続人による所有権保存登記

建物を新築したときは、1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。この表題登記の際に、所有者の氏名および住所が登記されます。その後、上記の所有者(表題部所有者)により所有権保存登記をおこないますが、未登記のまま表題部所有者が死亡しているときには、相続人により所有権保存登記がおこなえるということです。

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相続分の譲渡と相続登記

相続分の譲渡

相続が開始することにより、各共同相続人は、相続財産に対して、その相続分に応じて持分を有します。そして、遺産分割協議前であれば、各共同相続人はその有する持分を、他の共同相続人(または、第三者)に譲渡することができます。遺産分割協議の結果、Cが不動産を取得することとなった場合、 直接C名義の相続登記ができます。

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共同相続登記後に、遺産分割協議が成立した場合の登記

遺産分割協議が成立する前に、法定相続分の割合による共同相続登記がされていた場合はどうなるでしょうか。この場合、共同相続登記を抹消するのでは無く、遺産分割により所有権を取得した相続人を登記権利者、その他の相続人を登記義務者として、共同申請による所有権(持分)移転登記をします。

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遺産分割協議と相続放棄は違います

自分は遺産相続を放棄したから借金の支払い義務は無いというように勘違いされている方も多いようですが、相続人間の合意だけでは相続放棄とは認められません。相続債権者としては、1人の相続人による債務引受けの合意などをしていない限り、相続人全員に対して支払いを求めることが可能なのです。

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亡くなった不動産共有者に、相続人がいない場合

民法255条によれば、不動産の共有者が死亡して相続人がいないとき、その持分は他の共有者に帰属するとされています。ただし、共有者が死亡し、戸籍上の法定相続人が存在しなかったとしても、ただちに民法255条の規定が適用されるわけではありません。戸籍上の法定相続人がいないときでも、相続債権者や受遺者に対する弁済、特別縁故者に対する財産分与をおこなう必要があるのです。

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子供がいない夫婦の相続

子供がいない夫婦が相続について考える場合、誰が法定相続人になるのかを最初に把握しておくことがとても大切です。何の対策もとらぬうちに相続が開始してしまった場合、思いもよらぬ人が相続人となってしまうことで、遺産分割が困難になる恐れもあるからです。

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夫の父母の遺産を、妻が相続できる場合

子の配偶者は相続人に含まれません(配偶者の親と養子縁組した場合を除く)。たとえば、長男の妻が、義父をいくら献身的に介護した場合であっても、遺産を相続する権利は全くありません。長男の妻自身は相続人にならずとも、その夫や子が相続人になるのであればまだ良いでしょう。しかし、そうでない場合には、夫の兄弟姉妹などに全ての遺産が渡ってしまうケースもあるのです。

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相続人による建物滅失の登記

建物を取り壊した時には、建物滅失の登記をしなければなりません。この建物滅失の登記は、被相続人が所有権の登記名義人となっている場合には、相続人中の1人から申請をすることができます。

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抵当権抹消と相続登記

被相続人の所有不動産に抵当権が設定されていて、その抵当権を抹消しようとする際には、誰が抵当権抹消登記の登記権利者となって手続きをするのでしょうか。債務の完済により抵当権が消滅したのが、相続開始の前後どちらであるかに分けて考える必要があります。まず、相続開始後にローンを完済し、抵当権が消滅した場合、抵当権抹消登記をするためには事前に相続登記をする必要があります。

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仕事用のメールもGmailで管理

この度、当事務所ではGoogle Appsを導入することによりGmailで独自ドメイン(@office-takashima.com)のメールアドレスが使えるようになりました。現在申込が出来るのは有料のGoogle Apps for Businessのみですが、利用料金は1ユーザーあたり月額600円に過ぎません。これで、独自ドメインのメールがGmailで使えるならば安いものです。

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相続登記で事前に住所変更登記をすべきとき

登記事項証明書(相続登記、住所変更登記)

登記簿に記載されているのは、住所と氏名だけです。この両方が一致した場合のみ、新たに登記名義人となった人が、既存の共有者と同一人物であると判断されます。したがって、松戸市松戸の千葉花子と、松戸市五香の千葉花子は同一人物であるとはみなされないので、共有者として登記されたわけです。そのため、共有者が不動産を相続することとなった場合には、相続登記をする前に、住所変更登記(所有権登記名義人住所変更)をおこなっておくべきなのです。

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数次相続開始の場合での、中間の相続人のための相続登記

数次相続の相続関係説明図

遺産分割協議の当事者が死亡したとしても、その協議の効力が失われることはありません。また、遺産分割協議書に付ける印鑑証明書に期限はありませんから、すでにある遺産分割協議書(および印鑑証明書)により、相続登記が可能であるわけです。この場合の相続登記では、死者名義への所有権移転登記を行うことになります。そのような登記が出来ることについては、次の質疑応答があります。

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司法書士会長表彰を受賞しました

司法書士会長表彰

昨日開催された千葉司法書士会の定時総会で、司法書士高島一寛が千葉司法書士会長表彰を受賞しました。今回いただいた表彰状には次のように書かれています。あなたは司法書士として業務に研鑽 常に会の運営に当っては積極的に行動し会員に対する協調と会の発展向上に寄与したその功績はまことに顕著であります。よって茲にその功績を表彰します。

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遺産分割協議書への押印後、死亡した相続人がいる場合の相続登記

遺産分割協議後に死亡した相続人の印鑑証明書を提出できない場合

遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印したものの、印鑑証明書を取得しないでいるうちに、相続人が死亡してしまったとします。この場合、死亡した相続人の印鑑証明書を添付するのは不可能となりますが、その遺産分割協議書を添付して相続登記をすることはできるのでしょうか。

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相続登記における被相続人の住所について

戸籍と登記事項証明書の記載事項

戸籍謄本には氏名、生年月日と本籍が記載されていますが、住所の記録はありません。一方、登記事項証明書には、所有者を特定するための住所と氏名が記録されているのみです。つまり、戸籍謄本と登記事項証明書の記載事項で一致しているのは氏名のみであり、氏名が一致するという事実だけでは、戸籍謄本に記載されている人と、登記事項証明書に記載されている人が同一人物だとの証明にはなりません。

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遺産分割調停と相続登記

遺産分割調停において、相続人である当事者全員の合意が成立すると、調停調書が作成されます。遺産分割調停で不動産を取得することとなった相続人は、他の相続人の協力を必要とすることなく単独で相続による所有権移転登記をすることができます。この場合、相続関係証明書としての、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍(除籍、改製原戸籍)謄本などは不要です。

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