不動産(土地・建物)の譲渡所得に対する税金

土地、建物など不動産を譲渡した場合、譲渡所得(譲渡益)に対して税金がかかります。

譲渡とは、所有資産を移転させる一切の行為をいい、有償か、無償かは関係ありません。したがって、売買だけでなく、財産分与、代物弁済などであっても、譲渡所得に対して課税されます。

なお、不動産(土地・建物)を譲渡したときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離して計算します(分離課税)。

1.不動産の課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 -( 取得費 + 譲渡費用 )- 特別控除

不動産の譲渡所得は、譲渡価額(土地や建物の譲渡代金)から、取得費譲渡費用を差し引いて計算します。また、特別控除がある場合には、その控除額を差し引くことで、課税所得金額が算出されます。

(1) 取得費とは、不動産の購入代金や購入手数料などに、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
 建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

(2) 譲渡費用は、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人への立退料、建物の取壊し費用などです。

1-1.譲渡所得税がかかる場合は?

譲渡所得とは、譲渡により利益が出た場合に生じるものです。したがって、不動産が購入時よりも値下がりしているときには、譲渡所得税はかかりません。ただし、たとえばマンションの買値と売値が同じであったとすれば、減価償却費相当額分の売却益が生じることになります(特別控除がない場合)。

1-2.居住用財産を譲渡したときの3,000万円の特別控除

譲渡所得から差し引ける特別控除として、マイホーム(居住用財産)を譲渡したときの3,000万円の特別控除の特例があります。居住用財産を譲渡したときには、所有期間の長短に関係なく適用されますが、下記のような家屋には適用がありません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居した家屋
  2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

1-3.財産分与の場合の譲渡価額

譲渡価額について、不動産の財産分与の場合には、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。財産分与による資産の移転は、贈与とは異なり、財産分与義務の消滅という経済的利益を対価とする譲渡だからです。

2.譲渡所得の税額の計算

土地や建物を譲渡したときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分され、税金の計算も別々におこないます。

・長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの。

・短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの。

2-1.短期譲渡所得の税額の計算

課税譲渡所得金額に、所得税(30%)、住民税(9%)の各税率を適用して計算します。

また、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付します。なお、基準所得税額とは全ての所得に対する所得税額です。

例として、課税譲渡所得金額が1,000万円の場合の税額は次のようになります。

・所得税 1,000万円×30%=300万円

・復興特別所得税 300万円×2.1%=6万3千円

・住民税 1,000万円×9%=90万円

2-2.長期譲渡所得の税額の計算

課税譲渡所得金額に、所得税(15%)、住民税(5%)の各税率を適用して計算します。

また、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付します。なお、基準所得税額とは全ての所得に対する所得税額です。

例として、課税譲渡所得金額が1,000万円の場合の税額は次のようになります。

・所得税 1,000万円×15%=150万円

・復興特別所得税 150万円×2.1%=3万1,500円

・住民税 1,000万円×5%=50万円

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