抵当権抹消登記のよくある質問

抵当権抹消登記についてよくある質問(目次)
1.抵当権抹消登記は自分でできる?
2.抵当権抹消登記をしないデメリットは?
3.抵当権抹消登記の期限は?

住宅ローンの借入をする際の抵当権設定登記は、何もせずとも金融機関や不動産会社が手続きを進めてくれます。ところが、ローン完済後の抵当権抹消登記はご自分で手続きをしなければなりません。そこで、抵当権抹消登記についてよくある質問について解説しました。

千葉県松戸市の高島司法書士事務所へ、抵当権抹消登記のご依頼を検討される場合は、ぜひ下記リンク先のページもご覧ください。当事務所では確実かつ迅速な手続きをおこなっております。

抵当権抹消登記

1.抵当権抹消登記は司法書士に依頼すべきか?

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せずご自分で行うことも可能ですが、はじめての方にとって登記申請手続は分かりづらいものですし、最低2回は平日の昼間に法務局に行かねばなりません(知識があれば郵送による登記申請も可能ですが)。

けれども、司法書士に抵当権抹消登記の申請代理を依頼すれば、一度だけ司法書士の事務所までお越しいただくだけで、後は全ての手続きをお任せいただけます。登記完了後の書類はご自宅へ郵送できますし、もちろん、法務局に行く必要もありません。

したがって、司法書士に払う手数料(司法書士報酬)と、ご自身で手続きする際にかかる時間や手間を考慮し、司法書士に抵当権抹消手続を依頼するか検討することになります。

ただし、抵当権者(借入先の金融機関等)について合併や組織変更などがあったときには、抵当権抹消登記をする前に抵当権移転登記が必要になることもあります。このような場合、ご自分で登記手続をするのは困難だと思われます。相手方(抵当権者)の都合により、余分な登記が必要になるのは納得がいかないところだとは思いますが、どうしようもありません。

たとえば、旧住宅金融公庫からの借入れで、抵当権移転登記がされていない場合、抵当権抹消登記の前に、住宅金融公庫から独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記が必要です。

2.抵当権抹消登記をしないことのデメリットは?

被担保債権の全部につき弁済があった場合は、抵当権は消滅します(これを抵当権の付従性といいます)。つまり、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかに関係なく、抵当権は自動的に消滅することになります。

しかし、実体上は抵当権が消滅したとしても、抵当権抹消登記をしなければ登記簿謄本(登記事項証明書)の記載は消えませんから、第三者から見れば不動産には担保(抵当権)が付いているままです。

このような状態では、新たに融資を受けたり、売却(売買)したりすることはできません。よって、住宅ローンを完済したならば、必ず抵当権抹消登記をしておくべきだといえます。

 3.抵当権抹消登記の期限は?

上記4-2の回答にもあるとおり、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかに関係なく抵当権は消滅します。抵当権抹消登記をするのは、抵当権が消滅した事実を登記簿謄本(登記事項証明書)に記載してもらうためです。したがって、いつまでに抵当権抹消登記をしなければならないとの期限はありません。

ただし、金融機関等から交付される抵当権抹消書類には有効期限があります。具体的には代表者の資格証明書(代表者事項証明書)の有効期限は発行後3ヶ月以内です。この3ヶ月間は「法務局が代表者事項証明書を交付した日」からなので、金融機関から書類を受け取った時点で相当期間が経過していることもありますから注意が必要です

それでも、かりに3ヶ月間を経過してしまっても、法務局へ行けば新たに代表者事項証明書を取得することができますから抵当権抹消登記は可能です。しかし、登記をしないでいる間に抵当権者(金融機関等)の代表者が代わってしまったら、すでに受け取っている委任状の代表者名義と異なる事になってしまいます。また、金融機関等が合併したり、消滅してしまうこともあり得ます。

そうなれば、ご自身で抵当権抹消登記手続を行うことは著しく困難になりますし、司法書士に頼んだとしても通常よりも高額な費用がかかることにもなりかねません。よって、抵当権抹消登記に期限はありませんが、住宅ローンを完済後すみやかに行うべきだといえます。

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抵当権抹消登記の管轄法務局(登記所)

不動産(土地、建物、マンションなど)の登記は、登記申請書とその添付書類を、その不動産所在地を管轄する法務局(登記所)に提出しておこないます。

高島司法書士事務所のある、松戸の法務局(千葉地方法務局松戸支局)は、松戸市、流山市を管轄しています。市川市、鎌ヶ谷市、柏市、我孫子市、野田市などについては下表のとおりです。

ただし、現在では、管轄法務局に行かなくても、インターネットによるオンライン登記申請(または、郵送による登記申請)が可能です。したがって、日本全国どこにある不動産の抵当権抹消登記についても、千葉県松戸市の高島司法書士事務所へご依頼いただくことができますし、追加費用などは一切かかりません

不動産の所在地 管轄法務局
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