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財産分与と税金(贈与税、譲渡所得税、不動産取得税)

離婚にともない不動産を財産分与するにあたって、どのような税金がかかることがあるのかを解説します。

財産分与として不動産(土地、建物など)の名義を変更した場合に、贈与税がかかることは通常ありません。また、不動産取得税についても、共有財産の清算的な財産分与であれば課税されません。

ただし、財産分与をした側には譲渡所得の課税がおこなわれることになります。さらに、不動産の名義変更(所有権移転登記)をする際には、登録免許税もかかります。

不動産の財産分与と税金(目次)

1.贈与税・不動産取得税はかかる?

2.譲渡所得の特別控除は受けられる?

3.財産分与の登録免許税

1.財産分与で贈与税・不動産取得税はかかる?

1-1.財産分与と贈与税

離婚時の財産分与として、不動産などの財産を相手方から受け取った場合でも、贈与税はかからないのが通常です。財産分与は、財産の贈与を受けるでは無く、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のためにおこなわれるものだからです。

ただし、次のいずれかにあてはまる場合には、財産分与であるとは認められず、贈与であると判断されるため贈与税がかかります。

  1. 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
    → 多過ぎる財産の部分に贈与税がかかります。
  2. 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
    → 離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

上記のような但し書きはあるものの、よほど極端なことをしない限り、現実に離婚して財産分与がおこなわれた場合にその金額が多すぎるとして贈与税が課税される心配は不要だといってよいでしょう。

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1-2.財産分与と不動産取得税

不動産取得税は、不動産(土地、建物など)を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。この取得には、売買による場合だけでなく、贈与や代物弁済なども含まれます(相続による取得は含まれません)。

そして、財産分与により不動産を取得した場合では、夫婦財産の清算を目的としておこなわれた財産分与(清算的財産分与)の場合には、不動産取得税が課税されません。けれども、財産分与を目的とする不動産の所有権移転であっても、それが清算的な財産分与ではなく、慰謝料や離婚後の扶養を目的とする場合には、不動産取得税が課税されることになります。

ただし、財産分与を受けた不動産に、分与を受けた方が居住するときには、既存住宅(中古住宅)を取得した場合の不動産取得税の軽減を受けられることが多いので、不動産取得税が問題になることは少ないと思われます。

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2.財産分与で譲渡所得の特別控除は受けられる?

財産分与が土地や建物など不動産でおこなわれたときには、財産分与した人に譲渡所得の課税がおこなわれます。この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。

居住用財産の譲渡による所得には、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例がありますが、夫婦間の譲渡には適用されません。しかし、離婚が成立したあとであれば夫婦関係はないわけですから、離婚後の財産分与であれば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が適用されることになります。

なお、不動産の名義変更(所有権移転登記)においては、財産分与の登記原因日付は、離婚の日以降(同日も含む)でなければなりませんから、離婚前の日付で財産分与の登記をすることはありません。

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3.財産分与の登録免許税

財産分与の登録免許税率は、不動産の固定資産評価額の1000分の20(2%)です。

登録免税額 = 固定資産評価額 × 2%

たとえば、不動産(土地、建物)の評価額が合計で1,000万円ならば、登録免許税額は20万円です。この税率は贈与(生前贈与)の場合も同じですが、不動産の評価額によっては予想外に高額になることもありますので、事前に確認しておいた方がよいでしょう。

なお、不動産の固定資産評価額は、固定資産評価証明書を市町村役場(東京23区では都税事務所)で取得するか、または、固定資産税の納税通知書にも記載されています。

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