不動産の贈与と税金

このページは税制改正前の記述になっている箇所があります。平成27年の相続税および贈与税の税制改正に対応した、不動産の贈与と税金のページをご覧ください。


不動産を生前贈与しようとする際には、贈与税について事前によく検討をした方がよいでしょう。また、不動産取得税、登録免許税についても、相続の場合とは異なるので要注意です。

このページは、不動産を贈与する際の税金について、できるだけ分かりやすく解説することを目的としています。そのため、厳密にいえば正確では無い記述もあります。実際に手続きをするにあたっては、タックスアンサー(国税庁)をご覧になるか、税理士、税務署へご確認ください。

不動産の贈与と税金(目次)

1.贈与税

1-1.贈与税の計算と税率(暦年課税の場合)

1-2.夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除

1-3.相続時精算課税

1-4.著しく低い価額で不動産を譲り渡したとき

2.不動産取得税

3.登録免許税

4.不動産の贈与は譲渡所得になるのか

1.贈与税

贈与税は、相続税の場合と比べて、基礎控除の額が少なく、税率が高いため非常に高額になることがあります。

1-1.贈与税の計算と税率(暦年課税)

後述する相続時精算課税を選択しない場合の、原則的な課税方法が暦年課税です。この計算方法は次のとおりです。

  1. まず、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計します。
  2. 続いて、その合計額から基礎控除額110万円を差し引きます。
  3. 次に、その残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。

税額の計算にあたっては速算表を利用するのが便利です。基礎控除額の110万円を差し引いた後の金額に税率を掛け、さらに控除額をマイナスすることで贈与税額が分かります。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,000万円超 50% 225万円

(例)贈与財産の価額の合計が1000万円の場合
  基礎控除後の課税価格 1000万円-110万円=890万円
  贈与税額の計算 890万円×40%-125万円=231万円

暦年課税の基礎控除を活用した相続税対策

相続税対策に時間をかけられるときは、基礎控除を目一杯に活用した生前贈与を毎年行うことが考えられます。毎年、110万円(または、それを少し超える金額)の贈与を繰り返し行うことで、贈与税がかかることなく生前贈与が可能となります。また、この方法によれば、相続財産そのものを減らすことが可能なのが(相続開始前3年以内の贈与を除く)さらなる利点です。

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1-2.夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産(または居住用不動産を取得するための金銭)の贈与が行われた場合、贈与税を計算するのに際して、基礎控除110万円の他に、最高2,000万円までの控除(配偶者控除)ができるという特例です。

特例を受けるための要件は次のとおりです。また、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  2. 贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産(または居住用不動産を取得するための金銭)であること
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産(または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産)に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

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1-3.相続時精算課税

65歳以上の親から、20歳以上の子へ贈与をする際には、前述した暦年課税と、相続時精算課税とを選択することができます。

(1) 相続時精算課税での「贈与税額」の計算

相続時精算課税を選択した場合、その年に贈与を受けた贈与財産の合計額から、2,500万円(特別控除額)を控除した後の金額の20%が贈与税額となります。したがって、贈与する財産が2,500万円までであれば贈与税はかからないことになります。

相続時精算課税が適用される贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありませんが、特別控除額の2,500万円は生涯を通じて贈与を受けた全ての財産についての合計額です。

たとえば、今年1,500万円の贈与を受け、来年1,000万円の贈与を受ければ、それで特別控除額を使い果たすことになります。

(2) 相続時精算課税での「相続税額」の計算

贈与者(親)が亡くなったときには、贈与済みの財産の価額と、残された相続財産の価額の合計金額により計算した相続税額から、すでに納めた贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行います。

したがって、相続時精算課税を選択して生前贈与を受けても、相続により遺産を引き継いだとしても納めるべき税額(贈与税と相続税の合計)に損得は無いように思えますが、ここで注意すべき点があります。

(3) 相続時精算課税を選択する際の注意事項

相続税がかかる場合には、暦年課税による110万円の基礎控除を生かして、複数回の贈与を行った方が相続税額を抑えることができます。暦年課税による贈与の場合、相続開始前3年以内のものを除き相続税の課税対象にならないため、相続財産そのものを減らせるからです。

また、相続税を計算する際の贈与財産の価額は贈与時の価額とされているため、贈与の後に財産の価額が下落した場合、相続時精算課税を選択したことによって支払うべき相続税額が増えてしまう場合もあります。

結局、相続税がかかる場合であって、相続時精算課税を選んだ方が得になるのは、「贈与財産の将来価値が大幅に上昇すると見込まれる」などのケースに限定されるといえます。

一方、相続税がかからない場合であって、生前贈与をする財産の価額が2,500万円までであれば、相続時精算課税を利用することによるデメリットは無いと考えられます。ただし、平成27年1月1日以降の相続から適用される相続税の改正により、現行の税制では相続税がかからなかった方についても、改正後には課税されることもあります。

いったん相続時精算課税を選択してしまうと、後になって通常の課税方法(暦年課税)に変更できないので慎重な判断が必要です。

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1-4.著しく低い価額で不動産を譲り渡したとき

土地などを贈与すると多額の贈与税がかかることがわかると、それでは、「売買したことにすれば良いのではないか?」とのご質問を受けることがあります。しかし、売買であれば、代金の支払いが現実におこなわれなければなりません。お金を払ったことにするのでは駄目です。

また、実際に代金の支払いをしたとしても、それが時価(通常の取引価額)より、著しく低い価額であれば問題です。「個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなす」とされているからです。

かりに、家族間だからといって極端に安い代金での売買が認められるのであれば、贈与税を払う人は誰もいなくなってしまいます。結局は、上記のような方法による贈与を検討するに方法はないのです。

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2.不動産取得税

不動産取得税は、不動産(土地、建物など)を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。この取得には、売買による場合だけでなく、贈与や代物弁済なども含まれます(相続による取得は含まれません)。

そこで、不動産の生前贈与をした際には、贈与を受けた方(受贈者)に、不動産取得税が課税されることになります。ただし、自己が居住するための、中古住宅およびその敷地を取得した場合、一定の要件を満たしていれば、不動産取得税が非課税になるか、または大幅に軽減されます。

したがって、贈与を受けた不動産(土地建物、マンション)にご自身が住まわれるのであれば、不動産取得税の負担は問題にならないことも多いでしょう。

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3.登録免許税

不動産の名義変更(所有権移転登記)をする際には登録免許税がかかります。贈与による所有権移転登記での登録免許税の税率は、不動産の固定資産評価額の1000分の20(2%)です。

登録免税額 = 固定資産評価額 × 2%

たとえば、不動産(土地、建物)の評価額が合計で1,000万円ならば、登録免許税額は20万円です。不動産の評価額によっては予想外に高額になることもありますので、事前に確認しておいた方がよいでしょう。

不動産の固定資産評価額は、固定資産評価証明書を市町村役場(東京23区では都税事務所)で取得するか、または、固定資産税の納税通知書にも記載されています。

相続による所有権移転登記の場合、登録免許税の税率は不動産の固定資産額の1000分の4(0.4%)です。相続と生前贈与では、登録免許税の税額にも大きな違いがあるわけです。

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4.不動産の贈与は譲渡所得になるのか

個人から個人への贈与で譲渡所得は生じません。したがって、夫婦や親子など個人間の贈与で譲渡所得税がかかることはありません。なお、贈与(無償)ではなく、低額であっても代金を支払った場合には、その受け取った金額により譲渡所得を計算します。

個人から法人への贈与の場合には、その贈与の時における価額に相当する金額により、資産の譲渡があったものとみなされます。

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