抵当権抹消登記

住宅ローンの借入れをすると、借入先の金融機関（保証会社）などにより、不動産（土地・建物、マンション）に抵当権が設定されます。

この抵当権は、住宅ローンを完済することによって実質的には消滅します。しかし、抵当権抹消登記をしなければ、登記簿謄本（登記事項証明書）（抹消登記される）への記載が消えることはありません。

そこで、住宅ローンを完済すると、借入先の金融機関等から抵当権抹消登記の必要書類一式が交付されるので、この必要書類を利用して法務局（登記所）で抵当権抹消登記を行う必要があるのです。

なお、住宅ローン以外にも、銀行などの金融機関から融資を受ける際に、土地・建物などに抵当権（根抵当権）が設定されることがあります。この抵当権（根抵当権）も、返済が完了したときに抹消されることになりますが、手続は住宅ローンの場合と同様です。

抵当権抹消登記の必要書類のうち、主なものは上記のとおりです。これ以外の書類が必要なこともありますが、必要なものは全て金融機関等から渡される書類に含まれているはずです。

1．抵当権についての登記済証（抵当権設定契約書）または登記識別情報通知書
2．登記原因証明情報（抵当権解除証書、抵当権放棄証書など）
3．資格証明書（代表者事項証明書）
4．代理権限証書（委任状）

高島司法書士事務所へ抵当権抹消登記をご依頼の際には、金融機関から交付を受けた書類一式と、印鑑（認め印）をお持ちください。登記費用については、その場でお支払いいただいても、後日のお振り込みでも結構ですが、登記手続をするのはご入金後とさせていただきます。

なお、抵当権を設定した後に住所を移転している場合は、抵当権抹消登記をする前に住所変更（所有権登記名義人住所変更）の登記をしなければなりません。このときは、移転前後の住所が記載されている住民票、戸籍附票などが必要になります。

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せずご自身で行うことも可能です。ただし、はじめての方にとって登記申請手続は分かりづらいものですし、最低2回は平日の昼間に法務局に行かねばなりません（知識があれば郵送による登記申請も可能ですが）。

けれども、司法書士に抵当権抹消登記の申請代理をご依頼いただけば、一度だけ司法書士の事務所までお越しいただければ、後は全ての手続きをお任せいただけます。登記完了後の書類はご自宅へ郵送できますし、もちろん、法務局に行く必要もありません。

したがって、司法書士に払う手数料（司法書士報酬）と、ご自身で手続きする際にかかる時間や手間を考慮し、司法書士に抵当権抹消手続を依頼するか検討することになります。

ただし、抵当権者（借入先の金融機関等）について合併や組織の変更などがあったときには、抵当権抹消登記をする前に抵当権移転登記が必要になることもあります。このような場合、ご自身で手続をするのは困難だと思われます。相手方（抵当権者）の勝手な都合により、余分な登記が必要になるのは納得がいかないところだとは思いますが、どうしようもありません。

たとえば、旧住宅金融公庫からの借入れで、抵当権移転登記がされていない場合、抵当権抹消登記の前に、住宅金融公庫から独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記が必要です。

被担保債権の全部につき弁済があった場合は、抵当権は消滅します（これを抵当権の付従性といいます）。つまり、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかに関係なく、抵当権は自動的に消滅することになります。

しかし、実体上は抵当権が消滅したとしても、抵当権抹消登記をしなければ登記簿謄本（登記事項証明書）の記載は消えませんから、第三者から見れば不動産には担保（抵当権）が付いているままです。このような状態では、新たに融資を受けたり、売却したりすることはできません。よって、住宅ローンを完済したならば、必ず抵当権抹消登記をしておくべきだといえます。

上記4-2の回答にもあるとおり、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかに関係なく抵当権は消滅します。抵当権抹消登記をするのは、抵当権が消滅した事実を登記簿謄本（登記事項証明書）に記載してもらうためです。したがって、いつまでに抵当権抹消登記をしなければならないとの期限はありません。

しかし、金融機関等から交付される抵当権抹消書類には有効期限があります。具体的には代表者の資格証明書（代表者事項証明書）の有効期限は発行後3ヶ月以内です。この3ヶ月間は「法務局が代表者事項証明書を交付した日」からなので、金融機関から書類を受け取った時点で相当期間が経過していることもありますから注意が必要です。

ただ、仮に3ヶ月間を経過してしまっても、法務局へ行って新たに代表者事項証明書を取得すれば抵当権抹消登記は可能です。しかし、登記をしないでいる間に抵当権者（金融機関等）の代表者が代わってしまったら、すでに受け取っている委任状の代表者名義と異なる事になってしまいます。また、金融機関等が合併したり、消滅してしまうこともあり得ます。

そうなれば、ご自身で抵当権抹消登記手続を行うことは著しく困難になりますし、司法書士に頼んだとしても通常よりも高額な費用がかかることにもなりかねません。よって、抵当権抹消登記に期限はありませんが、住宅ローンを完済後すみやかに行うべきだといえます。

・抵当権抹消登記を司法書士に頼むべきか （2011年8月31日投稿のブログ記事）