不動産贈与登記

１．不動産贈与登記とは
 ２．不動産を贈与するときの贈与税について
 2-1.夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除
 2-2.相続時精算課税
 ３．不動産贈与登記の必要書類

１．不動産贈与登記とは

所有している不動産を無償で譲渡し、名義変更（贈与による所有権移転登記）をするのが、不動産贈与登記です。

相続によらず、自身の生前に贈与を行う（生前贈与）ことで、自らの意志により確実に財産を引き継くことができますが、生前贈与を行う際には、贈与税等の負担について良く検討することが大切です。贈与税は、相続税に比べて基礎控除の額が小さく、税率が高いために、非常に高額になることあるからです。

たとえば、1,000万円の不動産を贈与した場合の贈与税額は231万円です（暦年課税の場合）。これに対し、相続では基礎控除の額が大きいため、相続税がかかるケース自体が少なく、また、相続税がかかるときでも税率が低いことから、贈与の場合に比べて支払うべき税額が大幅に少なくなる場合が多いのです。

けれども、贈与の場合であっても、夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除や、相続時精算課税を利用することで、税金の負担を大幅に減らせるケースもあります。また、上記以外にも、贈与税の基礎控除額（110万円）をうまく利用することで、相続税対策につながることもあります。

２．不動産を贈与するときの贈与税について

ここでは、配偶者や子に不動産を贈与する前に検討すべきである、夫婦間で居住用不動産を贈与するときの配偶者控除および相続時精算課税について解説します。

ただし、分かりやすく制度の概要を説明することを目的としたため、厳密に言えば正しくない記述もあります。正確な内容を知りたい方は、国税庁「タックスアンサー」贈与税をご覧ください。

また、実際に贈与するかを判断するにあたっては、税理士、または税務署に事前相談することをお勧めします。

2-1.夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産（または居住用不動産を取得するための金銭）の贈与が行われた場合、贈与税を計算するのに際して、基礎控除110万円の他に、最高2,000万円までの控除（配偶者控除）ができるという特例です。

特例を受けるための要件は次のとおりです。また、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産（または居住用不動産を取得するための金銭）であること
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産（または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産）に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

2-2.相続時精算課税

65歳以上の親から、20歳以上の子へ贈与をする際には、暦年課税と、相続時精算課税とを選択することができます。

相続時精算課税での贈与税額の計算

相続時精算課税を選択した場合、その年に贈与を受けた贈与財産の合計額から2,500万円（特別控除額）を控除した後の金額の20％が贈与税額となります。したがって、贈与する財産が2,500万円までであれば贈与税はかからないことになります。

相続時精算課税が適用される贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありませんが、特別控除額の2,500万円は生涯を通じて贈与を受けた全ての財産についての合計額です。たとえば、今年1,500万円の贈与を受け、来年1,000万円の贈与を受ければ、それで特別控除額を使い果たすことになります。

相続時精算課税での相続税額の計算

贈与者（親）が亡くなったときには、贈与済みの財産の価額と、残された相続財産の価額の合計金額により計算した相続税額から、すでに納めた贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行います。

したがって、相続時精算課税を選択して生前贈与を受けても、相続により遺産を引き継いだとしても納めるべき税額（贈与税と相続税の合計）に損得は無いように思えますが、ここで注意すべき点があります。

相続時精算課税を選択する際の注意事項

相続税がかかることが明らかな場合、暦年課税による110万円の基礎控除を生かして、複数回の贈与を行った方が相続税額を抑えることができることになります。暦年課税による贈与の場合、相続開始前3年以内のものを除き相続税の課税対象にならないため、相続財産そのものを減らせるからです。

また、相続税を計算する際の贈与財産の価額は贈与時の価額とされているため、贈与の後に財産の価額が下落した場合、相続時精算課税を選択したことによって支払うべき相続税額が増えてしまう場合もあります。

結局、相続税がかかる場合であって、相続時精算課税を選んだ方が得になるのは、「贈与財産の将来価値が大幅に上昇すると見込まれる」などのケースに限定されると思われます。

一方、相続税がかからない場合であって、生前贈与をする財産の価額が2,500万円までであれば、相続時精算課税を利用することによるデメリットは無いと考えられます。ただし、近い将来、相続税の税制が改正されることで、現行の税制では相続税がかからなかった方についても、改正後には課税されることになるかもしれません。

いったん相続時精算課税を選択してしまうと、後になって通常の課税方法（暦年課税）に変更できないので慎重な判断が必要です。